Locazioni ed affitti in tempi di COVID, rimedi ed interpretazioni nello stato di emergenza

Lo stop delle attività per il contenimento del contagio da coronavirus sta mettendo a dura prova l’economia.

Molte attività commerciali, e non solo, hanno dovuto fare i conti con la chiusura dei battenti, il tonfo dei consumi ed il dover far fronte, comunque, ai costi di locazione.

Si è, via via, compreso che i sacrifici economici dovranno essere equamente ripartiti ragionando sulle sorti future del contratto in un contesto di recessione drammatica in cui è inverosimile ritenere che non debbano mutare le condizioni contrattuali.

In questo momento è, comunque, del conduttore, fatto salvo il diritto di avvalersi per gli immobili di categoria catastale C/1 del credito d’imposta per il canone versato, l’esigenza di ridurre il canone e quindi sua l’iniziativa di proporre soluzioni che possano soddisfare le sue nuove mutate esigenze.

Le strade giuridicamente percorribili per evitare la fine del rapporto contrattuale sono essenzialmente due.

Il conduttore potrebbe chiedere al locatore di prorogare la scadenza del pagamento, con esonero da ogni responsabilità e senza addebito di interessi o di altre penalità, invocando l’impossibilità temporanea, per impedimento oggettivo, di farvi fronte come previsto dall’art. 1256 del Codice Civile concordando con il locatore una proroga solo per un determinato periodo, decorso il quale verrà eseguito il versamento del dovuto.

Nel dubbio, sulla durata dell’emergenza Covid – 19 e sulle sue ricadute economiche e finanziarie, l’altra alternativa possibile è la richiesta di riduzione del canone per tutto il periodo in cui resteranno in vigore le limitazioni imposte all’apertura con conseguente stipula di relativo nuovo accordo.

L’accordo in questione avrebbe, infatti, da un lato, l’effetto di evitare il contenzioso per l’inadempimento del contratto di locazione, consentendo di ridurre l’impatto economico del canone in capo al conduttore e, dall’altro, potrebbe consentire al proprietario di corrispondere le imposte dirette sul canone effettivamente percepito.

L’accordo di riduzione del canone di locazione stipulato con scrittura privata non autentica non è soggetto ad obbligo di registrazione, come già riconosciuto dall’Agenzia delle Entrate con risoluzione n. 60/2010 ed ove le parti intendano volontariamente registrarlo, va esente da imposta di registro e di bollo.

Benché, in tempi di normali attività lavorative sia preferibile registrare il contratto di variazione non appena convenuta la riduzione, nei tempi di emergenza da COVID-19 si può aspettare tranquillamente, non essendo un’attività soggetta a termini.

E’ certamente da prediligere la registrazione in forma semplificata laddove l’agenzia abbia attuato la modalità mediante invio di documentazione via pec o email e successivamente, terminato il periodo emergenziale, depositare l’originale dell’atto registrato.

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